Hypoteční úvěr

Tento článek nepokrývá téma dostatečně z celosvětového hlediska. Pokuste se, prosíme, článek vylepšit a doplnit nebo k možnému zdokonalení přispět v diskusi.

Hypoteční úvěr (neboli hypotéka) je úvěr určený fyzickým i právnickým osobám. Vždy musí být zajištěný zástavním právem k nemovitosti na území ČR. Obvykle se jako zástava využívá financovaná nemovitost, ale není to podmínkou, ručit lze i objektem jiným. Hypoteční banky nabízejí v zásadě dva typy úvěrů: 1. účelová hypotéka, která je striktně vázaná na investici do nemovitosti 2. neúčelová hypotéka, tzv. americká hypotéka - úvěr lze použít na cokoli

Účel úvěru

• koupě nemovitosti do osobního vlastnictví (bytu, rodinného domu, stavebního pozemku)
• financování výstavby nemovitosti, případně i nástavby, vestavby, přístavby
• financování rekonstrukcí, modernizace a oprav nemovitosti
• koupě podílu nemovitostí za účelem vypořádání spoluvlastnických, dědických podílů, společného jmění manželů
• koupě družstevního podílu a úhrada členského podílu
• zpětné proplacení vlastních finančních prostředků investovaných do nemovitosti
• refinancování stávajícího účelového úvěru od banky či stavební spořitelny, který byl použit na investici do nemovitosti
• konsolidace účelových a neúčelových půjček (používá se Americká hypotéka)

Výše úvěru

finanční obnos, který jsou banky schopné žadateli o hypotéku poskytnout na základě určitých podmínek

• minimální výše 100 000,- Kč
• maximální výše v Kč mnohdy není omezena, je ale omezena výší LTV (loan-to-value, zástavní hodnota nemovitosti, kterou stanovuje smluvní odhadce bank) - banky v dnešní době poskytují hypotéku až do 100%

Doba splatnosti

Splatnost hypotečního úvěru je doba, po kterou je klient povinen hradit bance úvěr. Obecně se pohybuje od 5 do 30 let (dnes i od 1 - 40 let). Žadatel musí splňovat podmínku, kdy délka splatnosti úvěru nesmí překročit 70 let jeho věku. Čím je delší doba splatnosti úvěru, tím je nižší splátka a naopak. Optimální doba na splácení hypotečního úvěru je 15 - 20 let, kdy je nejlepší poměr mezi výší splátky a náklady na úvěr.

Splácení

Pokud je hypoteční úvěr čerpán postupně, splácí se nejprve měsíčně pouze úrok z vyčerpané částky až do doby, než je vyčerpán celý úvěr. Po ukončení čerpání začne dlužník hypoteční úvěr splácet měsíčními splátkami, které již obsahují jistinu a úrok.

Způsoby splácení:

• Anuitní - klient celou dobu trvání úvěru platí stejnou výši měsíční splátky (nejčastěji využívané). Mění se pouze poměr mezi splátkou úroku a jistiny.
• Progresivní - klient ze začátku platí nižší měsíční splátky, které se mu postupně v průběhu let zvyšují.
• Degresivní - klient platí z počátku vyšší měsíční splátku, která se mu postupně snižuje.

Úroková sazba

Úrok je procentní vyjádření navýšení vypůjčené částky za určité časové období. Pro hypotéky je uváděna úroková sazba roční (per annum - zkratka p.a.). Jedná se o finanční odměnu pro banku (věřitele) za vypůjčení peněz.

Vzhledem k zástavě nemovitosti je úrok nižší než u většiny ostatních úvěrových obchodů. Úroková sazba je zpravidla pohyblivá, ale je možno ji na dobu 1 až 15 let zafixovat (dnes je možné u spousty bank úrokovou sazbu zafixovat na celou dobu splácení hypotéky).

Typy hypotečních úvěrů

Hypoteční úvěr lze v současné době rozlišit na dva základní typy, a to dle účelu využití úvěru:

• účelový - podrobněji možné účely viz výše v sekci "Účel úvěru"
• neúčelový (tzv. Americká hypotéka)- jedná se o neúčelový hypoteční úvěr. Nemá pro klienta žádná omezení, na co peníze z hypotéky použije. Může tak tímto úvěrem financovat i movité věci, jako je třeba automobil, studium dětí v zahraničí nebo třeba cestu kolem světa.

Účelové úvěry, u kterých banka zná, co je úvěrem financováno (na bydlení), mají lepší podmínky (nižší úrokové sazby) než úvěry neúčelové.

Hypotéka bez dokládání příjmů – tyto hypotéky jsou v praxi dražší než ostatní a banka je zpravidla ochotna klientovi půjčit maximálně 50% až 60% ceny nemovitosti.

Kombinovaná hypotéka – hypotéka kombinovaná s investičním životním pojištěním – jde o takový typ hypotéky, kdy klient hypoteční bance splácí jen úroky a zbytek „splácí“ (investuje) do produktu IŽP.

Hypotéka na pronájem - V případě financování koupě nemovitosti sloužící k pronájmu banka umožňuje variantu tzv. Buy to Let (započítání příjmů z budoucího pronájmu). U této varianty je možné započítat do příjmů žadatele příjmy z budoucího pronájmu, a to 60 % obvyklého nájemného stanoveného externím odhadcem banky. Externí odhadce současně posoudí, zda je nemovitost v dané lokalitě pronajímatelná.

Předhypoteční úvěr - Předhypoteční úvěr je typ spotřebitelského úvěru, který je určen pro financování investic do nemovitostí. Je poskytován v kombinaci s následným hypotečním úvěrem. Umožňuje realizovat investiční záměr klientům, kteří na přechodnou dobu nemají k dispozici nemovitost vhodnou k zajištění hypotečního úvěru a mají zájem o poskytnutí hypotečního úvěru.

Hypotéka s neúčelovou částí - Tato hypotéka je úvěr, který lze použít nejen na investice do nemovitosti, tzv. „účelová část“, ale současně i na financování, jehož účel banka nesleduje, tj. „neúčelovou část“, ale mělo by být spojeno s nemovitostí, např. profinancování vnitřního vybavení nemovitosti, jako je nábytek, osvětlení apod.

Částku zaplacenou na úrocích z hypotéčního úvěru sníženou o státní podporu lze odečíst ze základu daně z příjmu fyzických osob, a to až do výše 300 000 Kč ročně. Podmínkou je, aby ten, kdo si úrok odečítá, měl trvalé bydliště v úrokované nemovitosti.

V dnešní době^[kdy?] tyto úvěry bývají poskytovány převážně bankami a zprostředkovány hypotečními makléři či finančními poradci. Člověk jím investuje do věci (do nemovitosti), jejíž životnost výrazně převyšuje délku samotného splácení.