Spoluvlastnictví

Z Wikipedie, otevřené encyklopedie
Skočit na: Navigace, Hledání

Spoluvlastnictví označuje vlastnictví dvou nebo více osob (spoluvlastníci) k jedné společné věci zároveň. V občanském zákoníku je spoluvlastnictví upraveno v § 1115 až § 1239. Spoluvlastnické podíly mohou být určeny ideálně (myšlené podíly), avšak také reálně (tj. spoluvlastník má určenu část, která patří jen jemu). V České republice je obecně spoluvlastnictví ideálně určených podílů upraveno pod názvem spoluvlastnický podíl v § 1121 až 1125 občanského zákoníku. Podobným právním institutem je společné jmění manželů, které ale může vzniknout jen mezi manželi.[1] Další formou spoluvlastnictví je přídatné spoluvlastnictví (§ 1223–1235), jejímiž spoluvlastníky jsou vlastníci samostatných věcí.

Vznik spoluvlastnictví[editovat | editovat zdroj]

Spoluvlastnictví vzniká převážně na základě smlouvy o koupi či darování věci, kterou na její kupující (obdarované) straně uzavře více subjektů. Může vzniknout také jako výsledek dědického řízení, nebo také jako výsledek společného vytvoření (zhotovení, zbudování apod.) věci, za určitých okolností také spojením či smísením dosud samostatných věcí apod. [2]

Spoluvlastnictví může vzniknout také tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit (v případě smrti nebo jiné právní skutečnosti), a v případě že některý ze spoluvlastníků převádí svůj podíl, mají ostatní spoluvlastníci k podílu po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví předkupní právo, ledaže spoluvlastník podíl převádí jinému spoluvlastníku nebo svému manželu, sourozenci nebo příbuznému v řadě přímé. Pokud se spoluvlastníci nedohodnou, jak předkupní právo vykonají, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.[3]

Práva a povinnosti vyplývající ze spoluvlastnictví[editovat | editovat zdroj]

Spoluvlastník může se svým podílem nakládat podle své vůle, avšak nesmí být na újmu právům ostatních spoluvlastníků bez zřetele k tomu, z čeho vyplývají.[4]

Spoluvlastníci rozhodují o společné věci podle velikosti svých podílů, přičemž podíly nejsou reálně určenou částí věci, ale ideální mírou určující vliv na nakládání s danou věcí. Není-li spoluvlastníky určeno jinak, jsou všechny podíly stejné.[5] Při rovnosti hlasů nebo při nemožnosti dosáhnout většiny, případně jde-li o důležitou změnu společné věci a přehlasovaní spoluvlastníci s přijatým rozhodnutím nesouhlasí, rozhodne na návrh některého spoluvlastníka soud. Z právních jednání týkající se společné věci jsou oprávněni i povinni společně a nerozdílně. Spoluvlastníci rozhodují o společné věci třemi způsoby. V případě běžné správy společné věci je rozhodující většina hlasů spoluvlastníků (§ 1128). Pokud se jedná o významnou záležitost společné věci, která má vliv na její zlepšení nebo zhoršení, změně účelu či jejím zpracování je potřeba dosažení dvoutřetinové většiny hlasů spoluvlastníků (§ 1129). Souhlas všech spoluvlastníků je vyžadován v situaci, kdy je společná věc zatížena nebo se její zatížení ruší a jejich práva jsou omezena na dobu delší než deset let (§ 1132).[6]

Každý spoluvlastník může kdykoli požádat o oddělení ze spoluvlastnictví nebo zrušení spoluvlastnictví v případě, že jde společná věc rozdělit. Nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví zůstat.[7]

Předkupní právo[editovat | editovat zdroj]

Podle staré úpravy dřívějšího OZ platilo, že pokud chtěl vlastník svůj podíl prodat, musel ho nejprve nabídnout spoluvlastníkům. Výjimkou byla osoba blízká nebo jiný spoluvlastník, který měl podíl nabýt. Předkupní právo bylo založeno pouze na smluvním předpokladu, nikoli na zákonné úpravě, kterou právě přinesl nový OZ, vztahující se na případy převodu podílu.[8]

Východiskem nové právní úpravy jsou případy, kdy spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti ovlivnit od počátku. Tedy neuzavřeli mezi sebou smlouvou, ale ke spoluvlastnictví přišli jiným způsobem např. dědictvím nebo jinou právní skutečností. V případě, že některý ze spoluvlastníků převádí svůj podíl, mají ostatní spoluvlastníci k podílu po dobu šesti měsíců předkupní právo, pokud spoluvlastník podíl nepřevádí jinému spoluvlastníku nebo svému manželu, sourozenci nebo příbuznému v řadě přímé. (dříve byl zmíněn pojem osoba blízká). Tito spoluvlastníci pak mohou během lhůty ode dne nabytí vlastnického práva nového spoluvlastníka nakládat s dílem dle své vůle. Na druhou stranu tato možnost bere dočasně podstatu vlastnického práva pro ostatní spoluvlastníky.[9] Pokud se spoluvlastníci nedohodnou, jak předkupní právo vykonají, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.[10]

Předkupní právo platí i ve vzniku spoluvlastnictví k zemědělskému závodu, kde spoluvlastníci nemohli ovlivňovat svá práva od počátku. V tomto případě mají spoluvlastníci, ale i spoludědicové k převáděnému podílu předkupní právo, které je časově neomezeno.[11] [12]

Bytové spoluvlastnictví[editovat | editovat zdroj]

Bytové spoluvlastnictví je spoluvlastnictvím nemovité věci založené vlastnictvím jednotek. Může vzniknout, pokud je součástí nemovité věci dům alespoň se dvěma byty. Až na některé výjimky není dům samostatnou věcí, ale součástí nemovité věci (pozemku nebo práva stavby).[13]

V podílovém spoluvlastnictví společenství vlastníků jednotek jsou společné prostory domu, zatímco jednotlivé byty a nebytové prostory (jednotky) jsou předmětem samostatného vlastnického práva jednotlivých vlastníků. Velikost podílů na společných částech domu se určuje vzájemným poměrem velikosti podlahové plochy jednotek k celkové ploše všech jednotek v domě. Podíl na společných prostorách samozřejmě přechází spolu s vlastnictvím bytu.[14]

Zánik spoluvlastnictví[editovat | editovat zdroj]

Základním právem spoluvlastníka je, že ho nikdo nemůže nutit ve spoluvlastnictví setrvat.[15] O vytržení ze spoluvlastnictví jde požádat kdykoli, kromě dvou výjimek. Zákonnými překážkami jsou nevhodná doba a újma byť i jednoho ze spoluvlastníků. Dle staré úpravy OZ se muselo kvůli oddělení spoluvlastníka cele spoluvlastnictví zrušit. V NOZ se nic neruší, spoluvlastník si reálně vymezený díl oddělí.[16]

Kromě zániku společné věci spoluvlastnictví zaniká, pokud se všechny spoluvlastnické podíly sejdou v rukách jednoho vlastníka, čímž splynou. K tomu může samozřejmě dojít na smluvním základě, pokud by šlo o věc nemovitou, musí být smlouva písemná. Nedojde-li však k dohodě, spoluvlastnictví bude na návrh kteréhokoliv spoluvlastníka zrušeno a vypořádáno soudem.[17] Existují tři možnosti, jak může být spoluvlastnictví zrušeno a vypořádáno s tím, že první možnost má přednost před druhou a druhá před třetí:

Způsoby vypořádání[editovat | editovat zdroj]

  1.  Reálné rozdělení věci podle podílů: V případě, že se jedná o společnou věc, která má jako celek sloužit k určitému účelu, není její rozdělení možné. Nelze tedy rozdělit věc, u které to není fyzicky možné a snížila by se tak její hodnota. Zemědělský pozemek jde dělit pouze za předpokladu, že jeho nové části lze dále účelně obdělávat vzhledem k rozloze a možnosti stálého přístupu.[18] Pozemky lze dělit pouze výlučně na základě územního rozhodnutí o dělení nebo scelování pozemků, vydaného příslušným stavebním úřadem.[19] Toto neplatí v případě, kdy bude pozemek rozdělen za účelem zřízení stavby nebo za účelem, pro který lze pozemek vyvlastnit. (§ 1142) Dalším příkladem jsou společné listiny. Nedohodnou-li se spoluvlastníci, u koho se uloží společné listiny, uloží je u nejstaršího spoluvlastníka, není-li tomu jinak nic na závadu. Ostatní spoluvlastníci obdrží na společný náklad úředně ověřené opisy nebo kopie.[20]
  2. Soud přikáže věc jednomu nebo více spoluvlastníkům do jejich vlastnictví, zbývající spoluvlastníci dostanou soudem určenou finanční náhradu.[21] Typicky u věci, u které není možné reálné rozdělení.[22]
  3. Pokud věc nechce žádný ze spoluvlastníků, soud věc prodá v soudní dražbě a výtěžek rozdělí spoluvlastníkům podle výše jejich podílů.[23] V odůvodněném případě může rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky.[24]

Zákon spoluvlastníkům ukládá, aby si při zrušení spoluvlastnictví vzájemně vypořádali dluhy a pohledávky, které se týkají jejich spoluvlastnictví.[25] Prodá-li se věc, uhradí se po stržení nákladů prodeje všechny dluhy ještě před tím, než se mezi spoluvlastníky rozdělí výtěžek.[26]

Soud může rozhodnout o založení bytového spoluvlastnictví – dům lze rozdělit na jednotky a jednotlivé jednotky rozdělit mezi spoluvlastníky.[27]

Pokud spoluvlastníci neuzavřeli dohodu v písemné formě, mají bývalí spoluvlastníci po zrušení, právo žádat potvrzení o tom, jak se vypořádali. U vypořádání nemovité věci zapsané do veřejného seznamu vznikají nová práva zápisem do tohoto veřejného seznamu.[28]

Odklad zrušení spoluvlastnictví[editovat | editovat zdroj]

Odklad zrušení spoluvlastnictví je v současné úpravě OZ novým institutem, u kterého po určitou dobu nemůže dojít ke zrušení spoluvlastnictví.[29]

K odkladu dochází z těchto důvodů:

  • spoluvlastníci se dohodnou – odklad zrušení spoluvlastnictví lze domluvit maximálně na 10 let, ale lze ujednat i opakovaně.[30]
  • rozhodnutí soudu – pokud navrhující spoluvlastník prokáže důvody, může soud odložit zrušení spoluvlastnictví až na dva roky.[31]
  • přání zůstavitele – zrušení spoluvlastnictví může být zrušeno pořízením pro případ smrti (závěť, dědická smlouva, dovětek).[32]

Reference[editovat | editovat zdroj]

  1. § 1115-1120 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „občanský zákoník“).
  2. Občanský zákoník: komentář. Praha: Wolters Kluwer ČR, 2014. Komentáře (Wolters Kluwer ČR). ISBN 978-80-7478-546-7. S. 330. Dále jen „Wolters Kluwer“.
  3. § 1124 občanského zákoníku
  4. § 1126 občanského zákoníku
  5. Wolters Kluwer s.357-358
  6. § 1126-1133 občanského zákoníku
  7. § 1140 občanského zákoníku
  8. Občanský zákoník: komentář. Praha: C.H. Beck, 2015. Velké komentáře. ISBN 978-80-7400-499-5. S. 474. Dále jen „C. H. Beck“.
  9. Wolters Kluwer s. 349
  10. § 1124 občanského zákoníku
  11. Wolters Kluwer s. 353
  12. § 1125 občanského zákoníku
  13. Wolters Kluwer s. 433
  14. § 1158-1162 občanského zákoníku
  15. § 1140 občanského zákoníku
  16. Wolters Kluwer s. 355-356
  17. C. H. Beck s. 559
  18. § 1142 občanského zákoníku
  19. Wolters Kluwer s. 393
  20. § 1146 občanského zákoníku
  21. § 1147 občanského zákoníku
  22. Wolters Kluwer s. 405
  23. § 1147 občanského zákoníku
  24. Wolters Kluwer s. 405
  25. § 1148 občanského zákoníku
  26. Wolters Kluwer s. 408
  27. C. H. Beck s. 584
  28. § 1149 občanského zákoníku
  29. Wolters Kluwer s. 420
  30. § 1154 občanského zákoníku
  31. § 1155 občanského zákoníku
  32. Wolters Kluwer s. 423

Literatura[editovat | editovat zdroj]

  • KRÁLÍK, Michal. Podílové spoluvlastnictví v občanském zákoníku. 2. vyd. V Praze: C.H. Beck, 2011. Beckova edice právní instituty. ISBN 978-80-7400-400-1.
  • Občanský zákoník: komentář. Praha: Wolters Kluwer ČR, 2014. Komentáře (Wolters Kluwer ČR). ISBN 978-80-7478-546-7.
  • Občanský zákoník: komentář. Praha: C.H. Beck, 2015. Velké komentáře. ISBN 978-80-7400-499-5.
  • RYŠÁVKOVÁ, Veronika. Nový občanský zákoník úplně pro všechny. Praha: Grada, 2014. Právo pro každého (Grada). ISBN 978-80-247-5157-3.

Externí odkazy[editovat | editovat zdroj]