Předkupní právo

Z Wikipedie, otevřené encyklopedie
Skočit na: Navigace, Hledání

Předkupní právo je právo oprávněné osoby požadovat, aby při zcizení byla věc nejprve nabídnuta ke koupi této osobě. Jde ale pouze o povinnost zcizitele, oprávněná osoba předkupní právo využít nemusí. Obecnou úpravu zákonného předkupního práva již nemáme. Občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.) upravuje zákonné předkupní právo jen u některých institutů, je však omezeno pouze na případy, kdy spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit. Jde o případ rodinného závodu (§ 704 odst. 2 NOZ), předkupního práva pro případ smrti (§ 1124 odst. 1 NOZ), předkupního práva ve vztahu k zemědělského závodu (§ 1125 odst. 1 NOZ), předkupního práva u práva stavby (§ 1254 NOZ), práva nájemce jednotky (§ 1187 NOZ) a práva vlastníka pozemku / stavby (§ 3056 NOZ).

Vzniknout může ze zákona či ze smlouvy. Účastníky vztahu předkupního práva jsou tři osoby a můžeme ho definovat jako vztah mezi konkrétní osobou jako oprávněným (tuto osobu zákon označuje jako předkupníka) na straně jedné a vlastníkem určité věci (dlužníkem) na straně druhé, kdy předkupník má právo za určitých podmínek věc přednostně nabýt před dalšími zájemci, před třetí stranou (koupěchtivým).Tato třetí strana se stává kupujícím, jestliže oprávněný předkupník svého předkupního práva nevyužije nebo toto právo není aplikováno z jiných důvodů.[1]

Občanský zákoník rozlišuje dva druhy předkupního práva z hlediska jeho povahy. V prvním případě se jedná o předkupní právo jako právo věcné (§ 2144 NOZ), ve druhém případě o právo obligační (§ 2147 odst. 2 NOZ). Je-li předkupní právo zřízeno jako právo věcné, je předkupník oprávněn domáhat se vůči nástupci druhé strany, aby mu věc za příslušnou úplatu převedl.[2] Předkupní právo věcné zavazuje tedy nejen prvního povinného, ale po dobu existence předkupního práva i všechny jeho právní nástupce. Obligační předkupní právo působí zásadně pouze mezi účastníky smlouvy o předkupním právu - nezavazuje tedy jeho právní nástupce.

Předkupní právo ze smlouvy[editovat | editovat zdroj]

Zákon nevyžaduje obecně pro ujednání předkupního práva písemnou formu. Nabídka ke koupi nemovité věci písemnou formu ale vyžaduje (§ 2147 odst. 1 NOZ). Sjednává se zpravidla jako tzv. vedlejší ujednání nebo může být uzavřena i samostatně smlouva o předkupním právu. Výhrada předkupního práva zavazuje dědice (§ 2142 NOZ). U smluvního předkupního práva zaplatí předkupník kupní cenu v ujednané lhůtě, jinak do osmi dnů po nabídce u věci movité a u nemovité věci do tří měsíců po nabídce. Neučiní-li to, předkupní právo zanikne (§ 2148 odst. 1 NOZ).[3]

Povinnost dlužníka, nabídnout předkupníkovi věc ke koupi, je právně vymahatelná v okamžiku uzavření kupní nebo jiné smlouvy mezi dlužníkem a koupěchtivým - v tuto chvíli předkupní právo "dospěje". S tím souvisí i ustanovení rozvazovací podmínky (§ 2145 NOZ). "Věděl-li koupěchtivý o předkupním právu nebo musel-li o něm vědět, platí, že smlouva je uzavřena s rozvazovací podmínkou uplatnění předkupního práva". Rozvazovací podmínka se aktivuje v případě, že koupěchtivý o předkupním právu věděl nebo vědět musel.[4] Jestliže předkupník přijme nabídku prodávajícího o kupní smlouvě, dochází ke splnění rozvazovací podmínky a kupní smlouva uzavřená mezi prodávajícím a koupěchtivým zaniká.[5]

Předkupní právo ze zákona[editovat | editovat zdroj]

Ze zákona má předkupní právo spoluvlastník k převáděnému podílu, ledaže je takový podíl převáděn na osobu blízkou.[6] V teorii se k tomuto tématu vedou spory, zda takové předkupní právo náleží i v případě, kdy je spoluvlastnický podíl převáděn bezúplatně. V praxi byla tato otázka několikrát řešena Nejvyšším soudem s tím, že v takovém případě předkupní právo nenáleží.[7] Ze zákona dříve vznikalo předkupní právo i nájemci k pozemku, kde byla chatová nebo zahrádkářská osada. Toto právo trvalo po dobu trvání nájmu.[8]

Nový občanský zákoník v souvislosti se znovuzavedením superficiální zásady (podle které povrch ustupuje pozemku, což znamená, že každá stavba je součástí pozemku, na kterém se nachází) zavádí vzájemné předkupní právo pro vlastníky těchto staveb a pozemků. Dle § 3054–3056 NOZ se stavba stává součástí pozemku, měla-li v den nabytí účinnosti tohoto zákona vlastnické právo ke stavbě i k pozemku, na kterém stavba stojí, stejná osoba.[9] Pokud vlastnická práva ke stavbě i k pozemku nemá stejná osoba, stavba se dnem nabytí účinnosti NOZ nestává součástí pozemku a je nemovitou věcí.[10] V takovém případě pak vzniká předkupní právo, které má vlastník pozemku ke stavbě, a též opačně má vlastník stavby předkupní právo k pozemku, na němž jeho stavba stojí. Toto předkupní právo nelze ujednáním omezit nebo vyloučit. Pokud lze část pozemku, na němž se stavba nachází, separovat tak, aby nebylo znemožněno používání objektu, předkupní právo platí pouze pro tu část pozemku, která je pro užívání objektu nezbytná.[11]

Pomocí zákonného předkupního práva může být realizován i veřejný zájem. Stát tak má předkupní právo například na kulturní památky (§13 StPamP), k pozemkům v národních parcích, přírodních rezervacích (61 OchPřKr), předkupní právo obce, kraje nebo státu v případě pozemku, který je územním plánem určen pro veřejné potřeby (§101 StavZ). V soukromém právu lze uplatnit zákonné předkupní právo u spoluvlastnictví (§1124 NOZ) nebo předkupní právo společníků (§213 odst. 1 ZOK).[12]

Reference[editovat | editovat zdroj]

  1. TICHÝ, Luboš. Kupní smlouva v novém občanském zákoníku: komentář : [§ 2079-2183], Beckovy komentáře. Vyd. 1. vyd. V Praze : C.H. Beck, 2014. ISBN 978-80-7400-521-3. S. 311-312.  
  2. TICHÝ, Luboš. Kupní smlouva v novém občanském zákoníku: komentář : [§ 2079-2183]. Vyd. 1. vyd. V Praze : C.H. Beck, 2014. Beckovy komentáře, 2014. ISBN 9788074005213. S. 313-314.  
  3. NOVOTNÝ, Petr. Nový občanský zákoník: Smluvní právo. 1. Vyd.. vyd. Praha : Grada, 2014. ISBN 9788024751641. S. 119-120.  
  4. NOVOTNÝ, Petr. Nový občanský zákoník: Smluvní právo. 1. vyd.. vyd. Praha : Grada, 2014. ISBN 9788024751641. S. 120.  
  5. TICHÝ, Luboš. Kupní smlouva v novém občanském zákoníku: komentář : [§ 2079-2183]. Vyd. 1. vyd. V Praze : C.H. Beck, 2014. ISBN 9788074005213. S. 327.  
  6. § 140 občanského zákoníku ad. Od 1.1.2015 je uplatňována nová právní úprava předkupního práva spoluvlastníků.
  7. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20. října 2008, sp. zn. 22 Cdo 2408/2007
  8. § 22 odst. 3 zákona č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku
  9. § 3054 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
  10. § 3055 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
  11. § 3056 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
  12. TICHÝ, Luboš. Kupní smlouva v novém občanském zákoníku: komentář : [§ 2079-2183]. Vyd. 1. vyd. V Praze : C.H. Beck, 2014. Beckovy komentáře, 2014. ISBN 9788074005213. S. 310.