Daň z nabytí nemovitých věcí

Z Wikipedie, otevřené encyklopedie
Skočit na navigaci Skočit na vyhledávání

Daň z nabytí nemovitých věcí je majetková daň, která je součástí české daňové soustavy a která spadá pod oblast daňového práva. Jedná se o přímou daň vázající se na vlastnictví majetku, jejíž výnos náleží v plné výši do rozpočtu města či obce, na jehož území se nemovitá věc nachází. Do sbírky zákonů České republiky byla zavedena dne 9. října 2013 na základě zákonného opatření senátu č. 340/2013 o dani z nabytí nemovitých věcí a nahradila do té doby existující daň z převodu nemovitostí.

Poplatník daně[editovat | editovat zdroj]

Na základě pozdější úpravy zákona s účinností od 1. listopadu 2016 je poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí nabyvatel vlastnického práva k nemovité věci[1]. V případě, že se jedná o nabytí vlastnického práva do fondu, kterým se dle znění zákona rozumí podílový fond, fond obhospodařovaný penzijní společností nebo svěřenský fond, jsou tyto fondy považovány za jediné nabyvatele vlastnického práva. Oproti dřívějšímu znění tedy došlo k převodu povinnosti zaplatit daň v případě kupní nebo směnné smlouvy z převodce vlastnického práva na nabyvatele bez dalších možností individuálních úprav formou smluvní dohody.

Předmět daně a osvobození[editovat | editovat zdroj]

Předmětem této daně jsou nemovité věci, které se dle katastru nemovitostí nachází na území České republiky. Dle nového Občanského zákoníku za nemovité věci považujeme takové věci, které není možné přesunout z místa na místo, aniž bychom porušili jejich podstatu. Kromě pozemku a podzemních stavby včetně věcných práv s nimi spojených sem tedy řadíme například i právo stavby. Důležitou změnou je pak znovuzavedení římskoprávní zásady „superficies solo cedit“, tedy povrch ustupuje půdě, na základě které se i stavba, která není stavbou dočasnou, stává součástí pozemku a tím pádem i předmětem daně.

Existují ale i nemovité věci, které jsou od daně osvobozeny. Především se toto věcné osvobození týká novostaveb rodinných domů, stejně jako pozemků a práv stavby k nim náležících. Kromě novostaveb domů sem zahrnujeme i bytové jednotky, které jsou součástí novostavby nebo které vznikly nově nástavbou či přístavbou[2]. Toto osvobození je však platné pouze v případě, že k nabytí vlastnického práva dojde nejpozději do 5 let ode dne, kdy byla ona nemovitá věc uznána dle stavebního zákona za uživatelnou. Obdobné osvobození od daně je pak možné i u nabytí vlastnického práva na družstevní byt fyzickou osobou, která je jeho nájemcem. Kromě bytových prostor pak lze osvobození uplatit i na nebytové prostory, mezi které se počítají garáže, sklepy, nebo komory.

Základ daně[editovat | editovat zdroj]

Základem daně je nabývací hodnota snížená o uznatelný výdaj (náklady za znalecký posudek, náklady na pořízení nemovitosti apod.)[3]. Lze ji určit hned několika způsoby. U většiny kupních či směnných smluv se nabývací hodnota stanoví porovnáním sjednané ceny a srovnávací daňové hodnoty, kdy se nabývací hodnotou stává vyšší z nich. Opatření senátu však může za nabývací hodnotu určit cenu zjištěnou. Pokud je ovšem možné určit zvláštní cenu, pak je za nabývací hodnotu považována výlučně zvláštní cena.[4]

Sjednaná cena: Touto cenou se rozumí úplata za nabytí vlastnického práva k nemovité věci.[5]

Srovnávací daňová hodnota: Je buď částka odpovídající 75 % tzv. směrné hodnoty, nebo částka odpovídající 75 % zjištěné ceny. Poplatník si může sám určit, kterou z nich pro výpočet použije.[6]

  • Směrná hodnota: Její výpočet vychází z cen nemovitostí v místě, ve kterém se nemovitá věc, jejíž hodnotu zjišťujeme, nachází ve daném časovém období[7] . Při jejím určení se bere v potaz i druh, poloha, účel, stav, stáří, vybavení a stavebně technické parametry nemovité věci. U této formy výpočtu srovnávací daňové hodnoty nemá poplatník povinnost dokládat znalecký posudek k nemovité věci
  • Zjištěná cena: Cena je výsledkem oceňování majetku dle stejnojmenného zákona o oceňování majetku.[8] Tento způsob zjištění nabývací hodnoty si může poplatník zvolit u nejběžněji převáděných nemovitých věcí (rodinné domy, rekreační objekty, garáže, pozemky, jejichž součástí jsou tyto stavby, pozemky bez trvalého porostu, bytové jednotky). Pokud si poplatník určí pro výpočet srovnávací daňové hodnoty zjišťovací cenu, je povinen v rámci daňového přiznání doložit znalecký posudek.

Zvláštní cena vzniká ve speciálních případech. Za zvláštní cenu považujeme cenu dosaženou při veřejné nebo soudem nařízené dražbě nebo v souvislosti s vkladem nemovité věci do obchodní korporace, kdy zvláštní cena představuje cenu vkládané nemovitosti. Za zvláštní cenu je dále považována cena při prodeji v rámci insolvenčním řízení nebo v souvislosti s vyřízením pozůstalosti.

Výpočet daně a její význam[editovat | editovat zdroj]

Výše daně z nabytí nemovitých věcí se vypočte jako součin sazby daně a jejího základu, který se zaokrouhluje na celé stokoruny nahoru. Již od počátku účinnosti tohoto zákonného opatření je sazba daně nastavena na 4%[9].

Význam této daně není pro státní rozpočet nijak zásadní. Její průměrný podíl na celkovém státním inkasu daní představuje od zavedení 1,57% [10]. Jedná se tedy o drobný nárůst oproti podílu daně z převodu nemovitostí, která se mezi lety 2010-2013 pohybovala okolo 1,3%[11] . Daň z nabytí nemovitých věcí však představuje významný podíl napříč majetkovými daněmi, kam dále spadá daň z nemovitosti, darovací daň a dědická daň. Zde představuje za rok 2019 podíl ve výši 56%, což odpovídá 13,847 miliardám Kč[12].

Zajímavostí pak je, že i přes novelizaci zákona stát i nadále vykazuje příjmy, byť nepatrné (26 milionů Kč[13]), z původní daně z převodu nemovitostí.

Podání daňového přiznání a splatnost daně[editovat | editovat zdroj]

Poplatník je povinen podat daňové přiznání nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, v němž byl proveden vklad práva do katastru nemovitostí.[14] V daňovém přiznání poplatník sám vyčíslí zálohu a jeho povinností je uvést i údaje, které poslouží k určení směrné hodnoty. Prostřednictvím této zálohy pak poplatník zaplatí daň z nabytí nemovitých věcí ve výši 4% sjednané ceny. Záloha se zaokrouhluje nahoru a je splatná v poslední den lhůty stanovené pro podání daňového přiznání. Pokud se záloha vyčíslená poplatníkem liší od zálohy, kterou na základě poskytnutých údajů určil správce daně, je tento rozdíl splatný do 30 dnů od doručení platebního výměru.[15][16] Obdobný postup platí i v případě, že je daň z nabytí nemovitých věcí vyšší než záloha na daň.

Společně s daňovým přiznáním je třeba doložit písemnost, která potvrzuje nabytí vlastnického práva k nemovité věci. Pokud se jedná o nemovitou věc, která je již evidována v katastru nemovitostí, je vyžadována písemnost, na základě které bylo zapsáno vlastnické právo do katastru nemovitostí společně s přiložením vyrozumění z katastrálního úřadu o provedení vkladu do katastru nemovitostí. V případě, že nemovitá věc ještě není zapsána v katastru nemovitostí, stačí písemnost potvrzující nabytí vlastnického práva.

Dalšími přílohami může být například písemnost potvrzující zvláštní cenu, pokud je zvláštní cena nabývací hodnotou. V obdobných případech se dokládá i znalecký posudek o zjištěné ceně, je-li tato hodnota použita pro výpočet nabývací hodnoty.

Pokud si poplatník nárokuje snížení základu daně o uznatelný výdaj, je třeba doklad o jeho zaplacení doložit v rámci přílohy daňového přiznání. Zároveň ale v případě, že má správce daně přístup k těmto informacím z informačních systému veřejné správy, se tyto písemnosti nevyžadují. Seznam všech potřebných písemností u jednotlivých správců jsou k dohledání na úřední desce.[17]

Zánik daně[editovat | editovat zdroj]

Existují však jasně definované skutečnosti, na základě kterých daňová povinnost plátce k dani z nabytí nemovitých věcí zaniká:

  • Odstoupení od smlouvy, na základě které došlo k vzniku vlastnického práva k nemovité věci
  • Na základě právního jednání, které je zdánlivé nebo neplatné a které vedlo k nabytí vlastnického práva
  • Splněním rozvazovací podmínky
  • Zrušením smlouvy v důsledku neúměrného zkrácení
  • V důsledku zrušení vyvlastnění
  • V případě zániku zajišťovacího převodu vlastnického práva k nemovité věci[18]

Aby mohlo k zániku daňové povinnosti podle výše zmíněných bodů skutečně dojít, musí poplatník tuto skutečnost uplatnit  rámci daňového přiznání, případně v rámci dodatečného daňového přiznání. Samotná povinnost pak zaniká ke dni účinnosti rozhodnutí správce daně, který tak rozhodně na základě poplatníkova daňového přiznání.

Historie daně a současnost[editovat | editovat zdroj]

Daň z nabytí nemovitých věcí nalezneme v rámci daňové soustavy České republiky až od roku 2014, kdy vešla v platnost jakou součást nového Občanského zákoníku. S její obdobou v podobě daně z nemovitosti se však setkáme již od samotného vzniku České republiky 1.1.1993. Od počátku platnosti byl původní zákon č. 338/1992 Sb. mnohokrát novelizován, nicméně hlavní podstata daně zůstala neměnná. I samotná novelizace do dnes známé podoby daně z nabytí nemovitých věcí mnoho radikálních změn nepřinesla - výjimkou bylo převedení povinnosti plátce daně na nabyvatele vlastnického práva. To se však může v dohledné době velmi radikálně změnit, jelikož ministerstvo financí předložilo návrh na kompletní zrušení této daně. Návrh byl 20.dubna 2020 projednán zástupci koaliční rady vlády a Národní ekonomické rady vlády, která návrh připomínkovala a nyní se tak pouze čeká na projednání ze strany vládní koalice.[19] Návrh počítá i se zpětnými účinky, což by znamenalo, že každému plátci daně, který dokončil svůj vklad do katastru nemovitostí v průběhu prosince 2019 a později, by byla povinnost platby zrušena. V případě již zaplacené daně by došlo k nároku na zpětnou náhradu. Součástí návrhu je i úprava v oblasti uplatnění odpočtu úroků z nově uzavřených úvěrů na bydlení, kdy možnost odpočtu od základu daně má být též zrušena. Návrh si celkově slibuje přiblížení vlastního bydlení mladším lidem, kterým díky ušetření na dani z nabytí nemovitých věcí zůstane více hotovosti a zároveň dojde i k významnému snížení byrokracie.

Reference[editovat | editovat zdroj]

  1. PODATELNA@MFCR.CZ; TEL.ÚSTŘEDNA:+420 257 041 111; IČO: 00006947. Ve Sbírce zákonů byl vyhlášen zákon č. 254/2016 Sb., kterým se mění zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, s účinností od 1. listopadu 2016. Ministerstvo financí České republiky [online]. [cit. 2020-04-26]. Dostupné online. (česky) 
  2. PODATELNA@MFCR.CZ; TEL.ÚSTŘEDNA:+420 257 041 111; IČO: 00006947. Zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb.. Ministerstvo financí České republiky [online]. [cit. 2020-04-26]. Dostupné online. (česky) 
  3. § 10, Zákonné opatření senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí
  4. § 12, Zákonné opatření senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí
  5. § 13, Zákonné opatření senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí
  6. § 14, Zákonné opatření senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí
  7. § 15, Zákonné opatření senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí
  8. § 16, Zákonné opatření senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí
  9. § 26, Zákonné opatření senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí
  10. Údaje z výběru daní. Finanční správa České republiky [online]. [cit. 2020-04-26]. Dostupné online. (česky) 
  11. Údaje z výběru daní. Finanční správa České republiky [online]. [cit. 2020-04-26]. Dostupné online. (česky) 
  12. Údaje z výběru daní. Finanční správa České republiky [online]. [cit. 2020-04-26]. Dostupné online. (česky) 
  13. Údaje z výběru daní. Finanční správa České republiky [online]. [cit. 2020-04-26]. Dostupné online. (česky) 
  14. § 33
  15. § 49, Zákonné opatření senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí
  16. PETLACHOVÁ, Jitka. Co se změní u daně z převodu nemovitostí po 1. 1. 2014? Změny budou i u daně dědické a darovací. [online]. Generální finanční ředitelství, 2013-12-20 [cit. 2014-01-19]. Dostupné online. 
  17. § 39, Zákonné opatření senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí
  18. § 55, Zákonné opatření senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí
  19. PODATELNA@MFCR.CZ; TEL.ÚSTŘEDNA:+420 257 041 111; IČO: 00006947. Zrušení daně z nabytí nemovitých věcí projedná koalice. Ministerstvo financí České republiky [online]. [cit. 2020-04-26]. Dostupné online. (česky)