Zpětná hypotéka

Zpětná neboli Reverzní hypotéka je hypoteční úvěr, obvykle zajištěný nemovitostí určenou k bydlení, který umožňuje dlužníkovi přístup k hotovým penězům. Půjčky jsou obvykle poskytovány starším majitelům domů a obvykle nevyžadují měsíční splátky hypotéky. Jde o čerpání peněz, které by jinak zůstaly vázané v hodnotě seniorem vlastněné nemovitosti. Peníze z půjčky si její příjemce buď vyzvedne jednorázově, nebo si je nechá postupně vyplácet jako přilepšení k důchodu.

Vzhledem k tomu, že u reverzní hypotéky nejsou vyžadovány žádné hypoteční splátky, každý měsíc se k zůstatku úvěru připočítává úrok. Rostoucí zůstatek úvěru může nakonec snadno přesáhnout hodnotu domu, zejména v dobách klesajících hodnot domů nebo pokud dlužník nadále žije v domě po mnoho let. Dlužník (nebo dědic dlužníka) však obecně není povinen splácet jakýkoli dodatečný zůstatek úvěru převyšující hodnotu domu.

Specifická pravidla pro reverzní hypoteční transakce se liší v závislosti na zákonech země. Například v Kanadě nesmí zůstatek úvěru ze zákona překročit reálnou tržní hodnotu domu.

Historie zpětné hypotéky

První reverzní hypotéku poskytla lokální banka v americkém Portlandu v roce 1961. Její majitel Nelson Haynes chtěl tímto způsobem pomoci vdově po jednom ze svých přátel, aby mohla dál žít ve svém domě.

V následujících letech tento produkt získával na popularitě. Reagoval totiž na stárnutí obyvatel, kterým umožnil financovat jejich výdaje, aniž by kvůli získání prostředků museli prodávat svůj dům či byt.

V roce 1988 proto byla zpětná hypotéka v USA uzákoněna na federální úrovni a postupně se rozšířila do řady dalších zemí. V současnosti ji mohou využít také občané Kanady, Velké Británie nebo například Austrálie.

Povinnosti dlužníka

Dlužníci jsou stále zodpovědni za daně z nemovitosti nebo pojištění domu stejně jako musí dům udržovat v dobrém stavu. Kromě těchto nákladů nese klient i riziko krachu společnosti, která úvěr poskytla. Pravidelná výplata pak může zmizet jako pára nad hrncem a řešení pohledávek a závazků z úvěrové smlouvy bude možné bez právníka zvládnout jen stěží.

Kontroverze

Někteří ekonomové tvrdí, že reverzní hypotéky mohou být pro starší osoby přínosem tím, že postupně vyrovnají jejich příjmové a spotřební toky. Regulační orgány, jako je Consumer Financial Protection Bureau, však tvrdí, že reverzní hypotéky jsou „složité produkty a pro spotřebitele je obtížné jim porozumět“, zejména ve světle klamavé reklamy, nekvalitního poradenství, rizika podvodu a dalších rizik.

Výhody zpětné hypotéky

Hlavní předností zpětné hypotéky je fakt, že lidem poskytuje prostředky, které jim umožňují hradit potřebné výdaje. Doplňuje tak nedostatečnou penzi a klientům pomáhá získat peníze, s jejichž pomocí si mohou udržet svou životní úroveň.

Majitelé nemovitosti přitom nemusejí půjčku splácet. Dluh se umoří až po prodeji nemovitosti – obvykle poté, co původní majitelé zemřou nebo se přestěhují.

Nevýhody zpětné hypotéky

Klienti, kteří chtějí zpětnou hypotéku využít, musejí uhradit řadu poplatků, které s tímto produktem bývají spojené.

Například poplatek za:

• vklad zástavního práva do katastru,
• odhad ceny nemovitosti
• a další poplatky stanovené konkrétním poskytovatelem.

Majitelé navíc nesmějí se svou nemovitostí libovolně nakládat. Pokud chtějí například pronajmout část domu, potřebují souhlas banky. V případě, že vlastníci v dané nemovitosti delší dobu nebydlí, musejí úvěr splatit. Zpravidla se to řeší prodejem nemovitosti. Pokud majitelé nemovitosti zemřou, stává se součástí dědického řízení nejen nemovitost, ale také úvěr, který je na ni vázaný. Pohledávka pak bývá obvykle umořena prodejem nemovitosti.

Česká republika

Podle ČNB "V českém právním řádu legální definice termínu zpětná či reverzní hypotéka neexistuje a může proto zahrnovat řadu různých obchodních modelů. V nejjednodušší podobě jde o prodej nemovitosti s tím, že je původnímu vlastníku umožněno nadále ji užívat. Pokud je tento model provozován podnikatelským způsobem, postačí pro něj získat živnostenské oprávnění. Tento druh uvolnění kapitálu nepodléhá dohledu ČNB. Ve variantě, kdy nemovitost slouží pouze jako zajištění a vlastník si vlastnické právo k ní ponechává, jde o úvěrový produkt. Toto zajištění může mít pouze formu zástavního práva. Se zpětnou hypotékou souvisí řada rizik, která by spotřebitelé měli zvážit... ."

Zpětná hypotéka se většinově ukončuje úmrtím spotřebitele, který si hypotéku sjednal. Jeho smrtí pak nastává moment, kdy je dlužník (zde dědic) nucen hypotéku jednorázově splatit. V České republice však "odmítne-li dědic dědictví pod podmínkou, s výhradou nebo jen zčásti, je odmítnutí dědictví neplatné". Není tedy možné odmítnout jen předluženou nemovitost, zatíženou zpětnou hypotékou, a o zbytek dědictví se přihlásit.

Podle dTESTu jde o předražený produkt, kdy mnohem ekonomičtější by pro seniora bylo prodat nemovitost a pořídit si menší bydlení s nižšími náklady, které by lépe odpovídalo jeho potřebám.

"Zpětnou hypotéku nenabízíme a ani nabízet nehodláme. Jedním z důvodů je i etická rozporuplnost tohoto typu hypotéky" říká mluvčí FIO banky.

Reference

V tomto článku byl použit překlad textu z článku Reverse mortgage na anglické Wikipedii.

Související články

• Zástavní právo
• Služebnost
• Americká hypotéka (nemovitost slouží taktéž jako zajištění dluhu, ale předpokládá se, že úvěr bude spotřebitelem splacen pravidelnými splátkami, nikoli zpeněžením nemovitosti)
• Renta

Externí odkazy

• Banky.cz: Reverzní hypotéka coby 4. pilíř důchodového zabezpečení?
• ČNB: Jaký je základní právní rámec pro podnikatelské poskytování zpětné hypotéky a obdobných produktů spotřebitelům

Autoritní data	GND: 7660013-0