Hypoteční úvěr

Hypoteční úvěr (neboli hypotéka) je úvěr určený fyzickým i právnickým osobám. Vždy musí být zajištěný zástavním právem k nemovitosti na území ČR. Obvykle se jako zástava využívá financovaná nemovitost, ale není to podmínkou, ručit lze i objektem jiným. Hypoteční banky nabízejí v zásadě dva typy úvěrů:

1. účelová hypotéka, která je striktně vázaná na investici do nemovitosti
2. neúčelová hypotéka, tzv. americká hypotéka – úvěr lze použít na cokoli.

Definice hypotečního úvěru

Definici hypotečního úvěru najdeme v zákoně o dluhopisech č. 190/2004 Sb., §28, odstavec 3. Tato definice zní: „Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva.“ Hypoteční úvěr patří k nejstarším druhům bankovních úvěrů, jejichž splácení je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, což je také jejich hlavním znakem. Hypoteční úvěr je poskytován na koupi nebo výstavbu nemovitostí, opravu či modernizaci, její rekonstrukci, koupi podílu nemovitosti za účelem vypořádání dědických a spoluvlastnických nároků nebo za účelem splácení dříve poskytnutých krátkodobých a střednědobých úvěrů, které byly použity k investicím do nemovitostí. Toto z něj činí úvěr vysoce účelový.

Účel úvěru

• koupě nemovitosti do osobního vlastnictví (bytu, rodinného domu, stavebního pozemku)
• financování výstavby nemovitosti, případně i nástavby, vestavby, přístavby
• financování rekonstrukcí, modernizace a oprav nemovitosti
• koupě podílu nemovitostí za účelem vypořádání spoluvlastnických, dědických podílů, společného jmění manželů
• koupě družstevního podílu a úhrada členského podílu
• zpětné proplacení vlastních finančních prostředků investovaných do nemovitosti
• refinancování stávajícího účelového úvěru od banky či stavební spořitelny, který byl použit na investici do nemovitosti
• konsolidace účelových a neúčelových půjček (používá se americká hypotéka)

Žadatel o hypotéku

Žadatelem o hypotéku se může stát zletilý občan České republiky, ale i cizinec, který zde má dlouhodobý nebo trvalý pobyt. Banka u žadatele posuzuje zejména jeho schopnost splácet úvěr. Je tedy nutné prokázat dostatečnou výši příjmů ze závislé činnosti (zaměstnání), podnikání, nájemného nebo různých sociálních dávek (starobní důchod, invalidní důchod, rodičovský příspěvek). Žadatel o hypotéku by měl mít dobrou platební historii (platit své závazky včas).

Prokazování příjmů

Nejjednodušší prokazování příjmů je v případě, že má žadatel svůj bankovní účet u banky, ve které žádá o úvěr. Banka má dostatek informací o tom, jaké jsou jeho pravidelné příjmy či výdaje. Pokud má žadatel bankovní účet v jiné bance, bude po něm chtít hypoteční banka následující potvrzení podle způsobu získání jeho příjmů.

Potvrzení o příjmu ze zaměstnání

Pokud je žadatel zaměstnanec, banka bude chtít doložení potvrzení příjmu ze zaměstnání, které vystaví zaměstnavatel a dále obvykle tři poslední výpisy z účtu, kam chodí výplata. Pro banku je také důležité, zda je žadatel zrovna ve zkušební době či ve výpovědní lhůtě. Jako problémové se jeví i pracovní poměry na dobu určitou, ale pokud je pracovní poměr minimálně jednou prodloužen, banky takový příjem většinou uznají.

Prokazování příjmů u podnikatelů

Podnikatelé, či tzv. OSVČ prokáží svůj příjem prostřednictvím aktuálního daňového přiznání (některé banky vyžadují dvě poslední daňová přiznání) a potvrzením o zaplacení daně z příjmu. Některé banky si navíc mohou vyžádat potvrzení o bezdlužnosti vůči Finančnímu úřadu, Správě sociálního zabezpečení či Zdravotní pojišťovně. Pokud při posledních daňových přiznání žadatel dělá vše pro to, aby měl co nejnižší daně (tzv. "optimalizace"), může mít komplikovanější výchozí situaci při žádosti o poskytnutí hypotečního úvěru.

V případě vysokých ročních obratů lze také uplatnit příjem procentem z ročního obratu. V této variantě však žadatel musí počítat s drobnou přirážkou banky na úrokové sazbě.

Výdaje

Banka při získávání informací o závazcích žadatele vychází z bankovních a nebankovních registrů, které jsou za tímto účelem zřízené. Počítají se veškeré spotřebitelské úvěry, kreditní karty, kontokorenty, hypotéky a úvěry ze stavbního spoření. Banka rovněž počítá životní minimum žadatele, které rovněž započítá do výdajů.

Výše úvěru

Podle zákona č. 84/1995 Sb. je stanovená hranice poskytnutí hypotečního úvěru, a to ve výši 70 % ceny zastavěné nemovitosti, pokud hypoteční úvěr bude financován prostřednictvím hypotečních zástavních listů. Některé banky však umožňují i 100 %. Minimální výši hypotéky mají jednotlivé banky stanovené individuálně. Finanční obnos, který jsou banky schopné žadateli o hypotéku poskytnout na základě určitých podmínek:

• minimální výše 200 000,- Kč
• maximální výše v Kč mnohdy není omezena, je ale omezena výší LTV (loan-to-value, zástavní hodnota nemovitosti, kterou stanovuje smluvní odhadce bank) – banky v dnešní době poskytují hypotéku až do 100%.

U neúčelové hypotéky (americké) je maximální výše úvěru 65 – 75% hodnoty nemovitosti. U hypotéky bez prokazování příjmů je hranice úvěru 50 – 60 % hodnoty nemovitosti.

Doba splatnosti

Pro hypoteční úvěr je typické splácení pravidelnými splátkami, tzv. anuitní splácení. Anuitou je splácena umořovaná půjčka současně s úrokovou platbou, jejichž poměr se každou splátkou mění. V průběhu splácení klesá podíl úroku a zároveň roste podíl úmoru, tj. každá další splátka obsahuje větší podíl úmoru a nižší část úroku. Některé banky umožňují degresivní (klesající) nebo progresivní (rostoucí) splátky, které se v čase mění. Minimální splatnost hypotečního úvěru je většinou 5 let, maximální až 30 let. Je možná i delší doba, 40 let, ale nároky kladené na klienta jsou pak vyšší. Pokud by žadatel nebyl po celou dobu splácení hypotečního úvěru v produktivním věku, je potřeba zajistit a stanovit ještě spolužadatele. Žadatel musí splňovat podmínku, kdy délka splatnosti úvěru nesmí překročit 70 let jeho věku. Čím je delší doba splatnosti úvěru, tím je nižší splátka a naopak. Optimální doba na splácení hypotečního úvěru je 25 až 30 let, kdy je nejlepší poměr mezi výší splátky a náklady na úvěr.

Splácení

Pokud je hypoteční úvěr čerpán postupně, splácí se nejprve měsíčně pouze úrok z vyčerpané částky až do doby, než je vyčerpán celý úvěr. Po ukončení čerpání začne dlužník hypoteční úvěr splácet měsíčními splátkami, které již obsahují jistinu a úrok.

Způsoby splácení:

• Anuitní – klient celou dobu trvání úvěru platí stejnou výši měsíční splátky (nejčastěji využívané). Mění se pouze poměr mezi splátkou úroku a jistiny.
• Progresivní – klient ze začátku platí nižší měsíční splátky, které se mu postupně v průběhu let zvyšují.
• Degresivní – klient platí z počátku vyšší měsíční splátku, která se mu postupně snižuje.

Úroková sazba

Úrokové sazby hypoték a PRIBOR

Úroková sazba je procentuelní vyjádření navýšení vypůjčené částky za určité časové období. Pro hypotéky je uváděna úroková sazba roční (per annum – zkratka p.a.). Jedná se o finanční odměnu pro banku (věřitele) za vypůjčení peněz. Vzhledem k zástavě nemovitosti a tedy zajištění úvěru je úroková sazba hypotečních úvěrů nižší než u většiny ostatních úvěrových obchodů.

Úroková sazba hypotečních úvěrů je po určité období pevná (tzv. Doba fixace). Doba fixace úrokové sazby je zpravidla 1,2,3 nebo 5 let, ale existuje i fixace na delší období nebo na celou dobu splatnosti hypotečního úvěru. Fixní úroková sazba může být například 2,39% po dobu 5 let.

Pro některé druhy hypotečních úvěrů je možné zvolit variabilní úrokovou sazbu. Tato sazba není libovolně pohyblivá, ale přímo se váže na některou z tržních mezibankovních sazeb, v ČR nejčastěji na mezibankovní sazbu PRIBOR. Variabilní úroková sazba může být například PRIBOR 3M+1,79% po dobu 3 let.

Průměrné úrokové sazby hypoték obvykle kopírují tržní mezibankovní sazby se zpožděním, které je dáno z velké části dobou fixace hypotečních úvěrů.

Typy hypotečních úvěrů

Hypoteční úvěr lze v současné době rozlišit na dva základní typy, a to dle účelu využití úvěru:

• účelový – podrobněji možné účely viz výše v sekci "Účel úvěru"
• neúčelový (americká hypotéka)- jedná se o neúčelový hypoteční úvěr. Nemá pro klienta žádná omezení ( kromě použití peněz na podnikání), na co peníze z hypotéky použije. Může tak tímto úvěrem financovat i movité věci, jako je třeba automobil, studium dětí v zahraničí nebo třeba cestu kolem světa. Americká hypotéka spadá pod zákon o spotřebitelském úvěru.

Účelové úvěry, u kterých banka zná, co je úvěrem financováno (na bydlení), mají lepší podmínky (nižší úrokové sazby) než úvěry neúčelové.

Hypotéka bez dokládání příjmů – tyto hypotéky jsou v praxi dražší než ostatní a banka je zpravidla ochotna klientovi půjčit maximálně 50 % až 60 % ceny nemovitosti.

Americká hypotéka – Bezúčelový hypoteční úvěr, kdy není financování zaměřeno pouze nemovitosti.

Australská hypotéka – Hypoteční úvěr s degresivním výpočtem úrokové sazby.

Kombinovaná hypotéka – hypotéka kombinovaná s investičním životním pojištěním – jde o takový typ hypotéky, kdy klient hypoteční bance splácí jen úroky a zbytek „splácí“ (investuje) do produktu IŽP. Klient tedy dluží stále stejnou částku a zároveň nese tržní riziko a zároveň i kreditní riziko dané pojišťovny. Tato varianta je již zastaralá a většinou se už nepoužívá.^[zdroj⁠?] Pro klienty je vhodné přejít na klasickou, anuitně splácenou hypotéku.^[zdroj⁠?]

Hypotéka na pronájem – V případě financování koupě nemovitosti sloužící k pronájmu banka umožňuje variantu tzv. Buy to Let (započítání příjmů z budoucího pronájmu). U této varianty je možné započítat do příjmů žadatele příjmy z budoucího pronájmu, a to 60 % obvyklého nájemného stanoveného externím odhadcem banky. Externí odhadce současně posoudí, zda je nemovitost v dané lokalitě pronajímatelná.

Předhypoteční úvěr – Předhypoteční úvěr je typ spotřebitelského úvěru, který je určen pro financování investic do nemovitostí. Je poskytován v kombinaci s následným hypotečním úvěrem. Umožňuje realizovat investiční záměr klientům, kteří na přechodnou dobu nemají k dispozici nemovitost vhodnou k zajištění hypotečního úvěru a mají zájem o poskytnutí hypotečního úvěru. Často je využíván pro překlenutí období před převodem družstevního bytu do osobního vlastnictví, typicky s roční splatností. Vlastník družstevního bytu totiž nevlastní nemovitost, kterou by mohl ručit, nýbrž jen právo k užívání družstevního bytu.

Hypotéka s neúčelovou částí – Tato hypotéka je úvěr, který lze použít nejen na investice do nemovitosti, tzv. „účelová část“, ale současně i na financování, jehož účel banka nesleduje, tj. „neúčelovou část“, ale mělo by být spojeno s nemovitostí, např. profinancování vnitřního vybavení nemovitosti, jako je nábytek, osvětlení apod.

Částku zaplacenou na úrocích z hypotéčního úvěru sníženou o státní podporu lze odečíst ze základu daně z příjmu fyzických osob, a to až do výše 300 000 Kč ročně. Podmínkou je, aby hypoteční úvěr řešil bytové potřeby toho, kdo si úrok odečítá.

V dnešní době (2014) tyto úvěry bývají poskytovány převážně bankami a zprostředkovány hypotečními makléři či finančními poradci. Člověk jím investuje do věci (do nemovitosti), jejíž životnost obvykle převyšuje délku samotného splácení.

Refinancování hypotéky

Refinancování hypotéky je splacení již existujícího hypotečního úvěru (meziúvěru) u jedné banky (spořitelny) novým hypotečním úvěrem (meziúvěrem) od jiné banky (spořitelny). Nejvýhodnější je k refinancování hypotéku využít možnosti splatit celou dlužnou částku v době fixace úrokové sazby původního úvěru. Tímto je proces splacení zdarma, tj. nehrozí vám sankce za předčasné splacení úvěru). Ke zjištění vhodného (výběru) výhodnější banky mohou posloužit kalkulátory refinancování.

Mezi nejčastější důvody pro refinancování hypotéky patří nevyhovující úroková sazba, potřeba navýšení nebo doplacení (mimořádné splátky) hypotečního úvěru, doba splatnosti nebo výše splátek. Pro refinancování se můžete rozhodnout i v případě, že vám nevyhovují jiné podmínky smlouvy.

Je nutné jednat včas a s dostatečným předstihem kontaktovat konkurenční hypoteční banky. Ideální doba pro započetí refinancování a kontaktování zkušeného finančního poradce je cca 6 měsíců před koncem fixace. Klient, který řeší refinancování je pro banky atraktivnější než ten, který o hypotéku teprve žádá. Finanční instituce jsou tak schopny spíše přihlédnout k vašim individuálním požadavkům teď než při žádosti o úvěr.

Odkazy

Externí odkazy

• Encyklopedické heslo Hypotéka v Ottově slovníku naučném ve Wikizdrojích

Literatura

• DVOŘÁK, P.: Bankovnictví pro bankéře a klienty. 3. vyd. Praha: Linde, 2005. 681 s. Vysokoškolská učebnice. ISBN 80-7201-515-X.
• KAŠPAROVSKÁ, V.: Banky a bankovní obchody. Dotisk. Brno. MZLU, 2005. 104 s. ISBN 80-7157-652-2.
• KAŠPAROVSKÁ, V.: Banky a komerční obchody. 1. vyd. Kravaře: MARREAL SERVIS, s.r.o., 2010. 172 s. ISBN 978-80-254-6779-4.